家賃増額はどこまで可能？相場より安い賃料を改定する3つの手順
サイト編集者
「気づけば、うちの物件だけ周辺相場よりずいぶん安い……」 長く賃貸経営を続けていると、こうした状況は珍しくありません。
しかしながら、、固定資産税や修繕費といったコストは上昇し続けています。そのため、 家賃だけを据え置いたままでは、収支が悪化するだけでなく、物件の価値を維持することも困難になります。
このコラムでは、民事調停官の経験を有する福岡の弁護士の視点から、
・一度賃料を決めたら、変更することは出来ないのか
・どういう場合に変更することができるのか
を解説します。
たしかに、「一度決めた家賃だから、しょうがない」と思い込んでいるオーナーさんも多いです。
ですが、実は、「相場より安い家賃」は、法律的にも増額が認められやすい典型的なケースなのです。 放置することで積み重なる「見えない損失」を食い止めるため、今こそ適切な賃料改定に踏み出しましょう。
■どこまで家賃増額できる？「実務のリアル」
結論から言えば、相場との差を埋める形での「合理的な範囲」での増額が認められる可能性は非常に高いです。
ただし、注意点があります。現在の家賃が１０万円で相場が１５万円だからといって、いきなり一気に１５万円まで引き上げられるとは限りません。 実務上は、「まずは１０万円→１３万円」とした上で１年後に１４万円、２年後に１５万円とするといった段階的な増額で交渉が成立することも多く見られます。
このように、増額幅は、主に以下の要素を総合的に判断して決まります。
* 周辺相場との乖離
* 建物の状態や修繕の実施状況
* 固定資産税や管理コストの上昇幅
* 契約期間の長さや借主の事情
相場との差が大きいほど、増額の正当性は強まり、認められる幅も大きくなる傾向にあります。
■借主に拒否されたら家賃増額はできない？
家賃増額を打診すると、多くの借主は「払えない」「納得できない」と拒否反応を示します。 しかし、ここで諦める必要はありません。
なぜなら、借主が拒否する最大の理由は、実は金額そのものよりも「説明不足による感情的な反発」であるケースが多いためです。 したがって、「なぜ今、上げる必要があるのか」という客観的な数字や根拠を丁寧に提示するだけで、スムーズに合意に至ることも珍しくありません。
■確実な家賃増額を実現する「3つのステップ」
交渉を有利に進め、着実に増額を実現するためには以下の正しい手順が不可欠です。
1. 根拠の整理：周辺相場、公租公課、修繕履歴など、客観的なデータを準備します。
2. 書面による通知：次に、口頭ではなく「内容証明郵便」で正式に請求を行い、交渉の土台を整えます。
3. 調停・裁判の活用：どうしても、合意に至らない場合は、第三者に判断を委ねる選択肢もあります。特に「調停」は柔軟な解決が期待できる有効な手段です。 私は、この調停を主宰する民事調停官という役割を４年間担ってきました。
■まとめ：早めの行動が利益を守る
家賃交渉を先延ばしにすることは、将来得られるはずだった数百万円の利益をドブに捨ててしまうのと同じことになります。
また、借主に一度「拒否すれば通る」と誤解させてしまうと、その後の交渉はさらに困難になります。
結局のところ、家賃交渉は、【早めに動くほど有益】です。 まずは現在の家賃と相場の「ズレ」を確認し、正当な収益を取り戻す一歩を踏み出しましょう。
当事務所は、不動産鑑定士と連携し、最新で根拠のある賃料を算出することが可能です。まずは、一度お気軽にご相談ください。
