賃料増額請求

適正な範囲内での増額であれば、多くの借主は理解を示します。特に長期入居者の場合、相場より低い賃料であることを認識していることが多いです。退去リスクとのバランスを考慮し、段階的な増額の提案や設備改善などの付加価値の提供も検討します。

相続税納付のための資金として積み立てる、生命保険などの非課税資産への転換を図る、不動産の修繕・改善に投資して資産価値を高めるなどの選択肢があります。

賃料増額請求は、借地借家法第32条第1項に基づき、以下のような事情がある場合に認められます。
＜増額請求が可能となる具体的な事情＞

1．租税その他の負担の増減

• 固定資産税などの増加により、賃貸人の負担が増えた場合。

2．土地・建物の価格の上昇または経済事情の変動

• 地価の上昇、インフレ、建物の価値向上など。

3．近隣同種物件との賃料比較

• 周辺の同種物件と比べて、現在の賃料が著しく低い場合。

4．その他の事情

• 契約当初の特別な事情（例：賃借人の経済的事情に配慮して低賃料に設定した等）が変化した場合。

賃料不増額特約がある場合は、契約期間中は原則として増額請求できません。また定期借家契約では、契約更新ではなく再契約となるため、更新時に大幅な賃料改定が可能です。

この点は多くのオーナーが悩まれるポイントです。賃料増額の意思表示は、法的には正当な権利であっても、伝え方やタイミング次第でテナントとの信頼関係に影響を与える可能性があります。
法的には借地借家法第32条に基づき、賃料の増額請求は「正当な事情」があれば認められます。ただし、これはあくまで法的な権利であり、実務では「交渉」や「関係性の維持」が極めて重要です。
当事務所では、以下のような工夫により、関係悪化のリスクを大幅に軽減いたします。

1．事前説明と透明性の確保

• 「なぜ今、増額が必要なのか」を丁寧に説明（例：固定資産税の上昇、近隣相場との乖離など）
• 感情ではなく、客観的なデータや根拠に基づく説明が有効

2．段階的なアプローチ

• 「相談ベース」で始めることで、敵対的な印象を避けられる

3．代替案の提示

• 増額幅を抑える代わりに契約期間の延長や定期借家契約への切り替えを提案

案件ごとに特性を見抜き対応することが重要です。まずはご相談ください。

いいえ、そんなことはありません。
契約期間中であっても、正当な理由があれば、いつでも賃料増額請求ができます。
そして、近隣相場との乖離などの要件を満たす場合は、最終的に増額が認められることになります。

弁護士に依頼するメリットは、単なる「法律の専門家に任せる」以上に、戦略的・心理的・実務的な安心感と効果を得られる点にあります。まずは弁護士が「受任通知」を送ることで、相手方は直接連絡を控えるようになります。特に賃料増額請求などの交渉では、法的根拠＋冷静な第三者の介入が、テナントとの関係悪化を防ぎつつ、交渉を前進させる鍵になります。弁護士は「法的な武器を持った交渉代理人」であり、単なる書類作成者ではありません。特に不動産オーナーとして戦略的に動く場合、交渉の初期段階から弁護士を巻き込むことで、相手の出方やリスクをコントロールしやすくなります。