＜賃料増額＞弁護士が介入するメリット｜適正賃料算定と費用対効果を解説

2026年3月24日 2026年3月24日

サイト編集者

長年据え置かれたままの賃料。

固定資産税の上昇や近隣相場の変動を鑑みれば、増額を検討するのは経営者として当然の判断です。しかし、いざ借主（テナント）と交渉するとなると「借主と揉めたくない」や「手続きが面倒くさい」が壁となります。

なぜ、賃料増額請求はオーナー様個人や管理会社様ではなく、弁護士が介入すべきなのか。

民事調停官（非常勤裁判官）として多数の賃料増額案件に関与してきた経験のある弁護士が、その具体的な理由、そしてその際にかかるコスト（＝弁護士費用）について解説します。

第１　弁護士に依頼すべき理由３選

借主に対して「相場より安いから上げてほしい」と伝えるだけでは、納得を得るのは困難です。弁護士は、経済事情の変動や近隣物件との比較や過去の改定経緯などの要素を総合的に分析し、法的に妥当な増額幅を導き出します。

弁護士が作成する「通知書」は、単なるお願いではなく「正当な権利の行使」としての重みを持つため、交渉を有利に進める土台となります。

オーナー様や管理会社様が直接交渉を行うと、どうしても感情的な対立が起きがちです。「長年借りているのに冷たい」「一方的で受け入れたくない」といった不信感は、その後の管理運営に支障をきたします。

弁護士が代理人として窓口になることで、「個人の感情」と「ビジネスとしての交渉」を切り離すことができます。第三者が介入することで、かえって借主側も冷静になり、スムーズな合意に至るケースが少なくありません。

賃料増額について当事者の合意が成立しない場合、最終的には裁判で賃料を決めることになるのですが、「調停前置主義」というルールがあるのです。これは、裁判をする前に、必ず、裁判所での調停という手続を経なければならないということです。

調停： 調停では、裁判官や調停委員に対して、自身の主張が正当であることを説得的に伝えなければなりません。当初から弁護士が関与していれば、調停での対応を迅速かつ適確にできます。
鑑定評価への対応： 裁判手続きでは「不動産鑑定士」による鑑定が必要になる場面がありますが、弁護士は鑑定結果をどう主張に組み込むかのノウハウを持っています。

出口戦略（最終的に裁判でいくら勝ち取れるか）を逆算して交渉したり調停に対応するため、「低すぎる妥協」を防ぎ、貸主の最大利益を目指すことが可能になります。

「弁護士に頼むと高くつくのではないか」という懸念をお持ちのオーナー様も多いかと思います。一般的な目安として、着手金と成功報酬の合計額は、増額後の賃料の約1年半（18ヶ月）分前後に収まるケースが標準的です。

一見すると大きな金額に感じられるかもしれませんが、以下の視点で比較検討してみてください。

永続的な収益向上： 賃料増額は一度合意すれば、その後数年、あるいは十数年にわたって毎月のキャッシュフローを押し上げます。
物件価値（売却価格）の底上げ： 収益還元法で評価される収益物件の場合、月額賃料のわずかな増額が、売却時の査定価格を数百万円単位で引き上げる要因となります。
「取れるはずの賃料」の損失回避： 専門知識のないまま、借主の言いなりで「少額の増額」で妥協してしまった場合、その数万円の差額は、運用期間が長くなるほど「目に見えない巨大な損失」として積み重なっていきます。

つまり、弁護士費用は「最初の1年半で投資分を回収し、その後はすべて純増益になる」という、非常に投資効率の良い賢い選択と言えます。弁護士費用はそのための経費ということになります。

年間収益増： ４８万円
弁護士費用： ７２万円程度（増額分の１８ヶ月分と仮定）
損益分岐点： １９ヶ月目以降は、年間４８万円、１０年で４８０万円がそのままオーナー様の純利益となります。また、年間利回り６％の物件であると仮定すれば、不動産価値は４８万÷０．０６＝８００万円も向上することになります。

以上からわかります通り、

弁護士を入れて収益物件の賃料増額を実現することが、最も投資効率の良い方法であることをご理解いただければ幸いです。

当事務所は、「賃料を値上げしたい」と考える不動産オーナー様、不動産管理会社様からのご相談に多数対応しております。まずは、賃料を増額できそうかどうか、だけでもご相談いただければ幸いです。ご連絡お待ちしております。