賃料増額請求で最重要となる「直近合意時点」の考え方を弁護士が解説｜不動産オーナー向け実務ガイド

2026年3月3日 2026年3月9日

サイト編集者

― 福岡の弁護士が解説する、増額の成否を分ける起点の考え方 ―

賃料増額請求を検討している不動産オーナーの方から、よくいただく質問があります。

「直近合意時点って、要するに最後に更新した時ですよね？」

結論から言えば、必ずしもそうではありません。
そして、この「直近合意時点」をどこに設定するかで、賃料増額の可能額が数十万円単位ではなく、数百万円単位で変わることも珍しくありません。

本コラムでは、民事調停官の経験を有する福岡の弁護士の立場から、

直近合意時点がなぜ重要なのか
どの時点が「合意」と評価されるのか
オーナー側が実務で意識すべきポイント

をわかりやすく解説します。

1．なぜ「直近合意時点」がそこまで重要なのか

賃料増額は、当事者間で取り決めた賃料が、各種の事情変更により不相当になっている場合に認められるわけです。簡単に言えば、

「前回賃料を合意した時点から現在までに、どれだけ経済事情が変動したか」

を数値化したものが賃料の増額幅ということになります。

つまり、

直近合意時点＝スタート地点
価格評価時点＝ゴール

という関係になります。

たとえば、

スタートが10年前
→ 10年分の物価上昇・地価上昇・賃料相場上昇を反映できる
スタートが2年前
→ 反映できる変動はごくわずか

という違いが生じます。

どこをスタート地点にするかで、増額の「理論的上限」が決まると言っても過言ではありません。

2．「直近合意時点」は更新日とは限らない

多くの方が誤解しているのが、

契約更新日＝直近合意時点

という理解です。

しかし、実務では、そう単純ではありません。

（1）賃料改定をしたことがある場合

過去に、

賃料を上げた
賃料を下げた
話し合いのうえで新賃料を決めた

という事実があれば、その合意時が直近合意時点になります。

合意書・覚書・メールなどが残っていれば、比較的立証は容易です。

（2）賃料に触れずに自動更新してきた場合

ここが最大の紛争ポイントです。

何も話し合わずに法定更新が繰り返されている
賃料について協議した形跡がない

このようなケースでは、裁判実務上、

「最後に賃料額について実質的な合意があった時点まで遡る」

と判断されることが多くなります。

つまり、「5年前に更新したから5年前が直近合意時点」とはならない可能性があるのです。

（3）更新料を払っている場合はどうなるか

更新料を支払っていると、

賃料についても合意したのでは？

と主張されがちですが、これも自動的には認められません。

重要なのは、

「賃料額そのものについて、話し合いと合意があったか」

です。

更新料はあくまで「更新の対価」にすぎず、賃料額についての合意とは別問題とされるケースが多数あります。

3．実務で頻発する争点

賃料増額請求の現場では、次のような点が争われます。

争点	内容
合意の有無	単なる更新か、賃料について協議したか
証拠	メール・書面・議事録に賃料の記載があるか
合意内容	据え置き合意か、条件付き合意か
合意主体	誰が、どの権限で合意したか

オーナー側としては、「いつ」「どのように」「誰と」賃料を決めたのかを客観的証拠で示せるかが勝負になります。

4．オーナー・管理会社が取るべき実務対応

賃料増額を検討している場合、まず行うべきは金額の検討ではありません。

賃料履歴の整理です。